¿Sobreviviría tu hogar a una guerra en Rusia? Las duras lecciones de Ucrania

El parque inmobiliario de Ucrania asciende a más de 10,2 millones de edificios residenciales. Antes de la invasión a gran escala de Rusia en 2022, el país tenía una población de unos 42 millones de habitantes; hoy en día, se acerca más a los 33 millones. En los últimos tres años, Rusia ha destruido unas 236 000 viviendas, según la Escuela de Economía de Kyiv. Los ucranianos no son ajenos a la realidad de perder sus hogares a causa de la guerra de Rusia.

Tu lista de verificación para la vivienda en tiempos de guerra:

• ¿En qué piso vives?

• ¿Qué tipo de ventanas tienes? ¿Alguna habitación de tu departamento está separada de la calle por dos paredes?

• ¿Qué hay al lado de tu edificio?

• ¿Tienes sótano? ¿Cuántas salidas tiene? ¿Hay ventilación y servicio de telefonía móvil?

• ¿De dónde viene tu electricidad?

Analicémoslo.

Miedo a las alturas

Al igual que en ciudades de todo el mundo, los departamentos en los pisos superiores eran antes los más codiciados en Ucrania. Ofrecían mejores vistas, menos ruido de la calle y nadie podía espiar desde fuera. Hoy en día, sin embargo, los áticos se encuentran entre las opciones menos deseables por varias razones.

En primer lugar, durante una alerta aérea, llegar a un refugio lleva más tiempo. La Coalición Urbana de Ucrania de Ro3kvit calculó que bajar desde el sexto piso lleva dos minutos y medio. Teniendo en cuenta que, por ejemplo, un misil ruso Kinzhal puede llegar a Uzhhorod, el centro regional más lejano de Ucrania, en poco más de seis minutos, y a Kharkiv en menos de dos, ese margen de tiempo puede ser crítico.

En segundo lugar, los intentos de Rusia de paralizar la red eléctrica de Ucrania. Los ucranianos ya han soportado dos inviernos de apagones continuos, lo que ha supuesto subir innumerables tramos de escaleras cuando los ascensores estaban fuera de servicio.

En tercer lugar, cuanto más alto se vive, mayor es la probabilidad de ser alcanzado por un misil o un dron ruso. Dicho esto, es importante señalar que los modernizados drones iraníes «Shahed» y algunos misiles ahora destrozan edificios enteros desde la parte superior hasta el sótano, arrasando literalmente incluso bloques de nueve pisos.

Esto nos lleva a otro factor clave.

Los metros de Ucrania: refugios seguros

Los sistemas de metro de Ucrania solo existen en Kyiv, Kharkiv y Dnipró. Los departamentos cerca de las estaciones de metro siempre han tenido mucha demanda por su comodidad. Ahora, el metro también sirve como refugio antiaéreo confiable. La mayoría de las estaciones son profundas, amplias y limpias. Durante las alertas, se convierten en refugios masivos: el 28 de agosto, por ejemplo, más de 24 000 personas se refugiaron en el metro de Kyiv, entre ellas 1800 niños.

Los grandes estacionamientos subterráneos u otras estructuras enterradas pueden servir como alternativas.

Para los padres, el metro también se ha convertido en un espacio educativo. En 2023, se instalaron aulas directamente en los andenes del metro de Kharkiv. Estas «escuelas-metro» siguen funcionando en seis lugares de la ciudad. Se está construyendo otra iniciativa sobre el nivel del suelo: Kyiv está terminando una escuela de 7 millones de dólares con un refugio totalmente equipado para 1300 estudiantes.

Se prevé la construcción de 38 escuelas subterráneas en la región de Kharkiv para finales de 2025. Ya hay escuelas similares en funcionamiento o en construcción en las regiones de Zaporizhzhia, Kherson, Sumy, Dnipropetrovsk, Mykolaiv y Chernihiv. Según el ministro de Educación de Ucrania, Oksen Lisovyi, a finales de año se abrirán 150 escuelas subterráneas en todo el país, lo que permitirá a los niños volver a las clases presenciales.

Vecinos peligrosos

Vivir junto a una fábrica solía significar ruido o contaminación. Hoy en día, puede significar la muerte. Las instalaciones militares, las centrales eléctricas, las empresas estratégicas, los centros ferroviarios, las torres de televisión... todos ellos aumentan el riesgo de ataques.

Antes de la invasión a gran escala de Rusia, barrios de Kyiv como Lukianivka o Solomianskyi, ambos cercanos al centro de la ciudad, se consideraban lugares deseables para vivir. Ahora son objetivos frecuentes debido a las fábricas cercanas. Los residentes de Lukianivka incluso han diseñado un logotipo sombríamente irónico para su distrito: un misil acompañado del eslogan «Lo que no nos alcanza, nos pasa de largo».

Por el contrario, los suburbios residenciales menos de moda pueden ser ahora más seguros y deseables simplemente porque carecen de vecinos peligrosos. Sin embargo, para Rusia, casi cualquier cosa puede parecer una «amenaza». Se han bombardeado imprentas, almacenes de ayuda humanitaria e incluso una fábrica de cafeteras dirigida por una empresa estadounidense.

Lo que nos lleva a la ubicación.

Ubicación, reubicación y salvación

Esa fábrica de cafeteras, operada por Flex, estaba ubicada en Zakarpattia, la región más occidental de Ucrania. Uzhhorod, el centro local, se encuentra a 1300 km de Moscú, pero más cerca de Berlín. Aun así, los misiles también llegan hasta allí. Ninguna parte de Ucrania es segura, la única pregunta es cuánto tiempo tardan en llegar los drones o los misiles.

No obstante, el oeste de Ucrania se ha vuelto más atractivo. Ciudades como Lviv, Ternópil, Ivano-Frankivsk y Chernivtsi están experimentando un auge inmobiliario. Por primera vez en la historia, Kiev ha perdido su liderazgo: en enero de 2025, el precio medio de las viviendas nuevas en Leópolis era un 5 % más alto que en la capital.

En general, los precios en las regiones orientales y centrales están bajando, mientras que en las regiones occidentales están subiendo. En Zaporizhzhia, el precio medio de un departamento es casi cuatro veces menor que en Lviv.

El factor decisivo es la proximidad a Rusia. A menudo, cuanto más cerca está la región, más baratas son las viviendas. Esto está directamente relacionado con la intensidad de los ataques rusos y el tiempo extremadamente limitado que tienen los residentes para ponerse a salvo. En ciudades de primera línea como Kharkiv y Sumy, ese margen se mide en minutos, o incluso en segundos. Sumy, una ciudad de 270 000 habitantes, se encuentra dentro del alcance de la artillería rusa, lo que prácticamente no deja ninguna posibilidad de ponerse a cubierto.

El oeste de Ucrania ofrece una relativa seguridad, aunque sigue siendo blanco de drones suicidas y misiles de largo alcance. Moscú también está mejorando su arsenal. Los drones Shahed, que antes volaban a una velocidad de entre 170 y 200 km/h, están siendo sustituidos por modelos propulsados por reactores capaces de alcanzar los 500 km/h. En solo tres meses del verano de 2025, Rusia lanzó 15 933 Shahed contra Ucrania.

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Innovaciones en la construcción

Las encuestas muestran que solo alrededor del 15 % de los ucranianos acuden a los refugios durante las alertas de ataque aéreo, que pueden producirse varias veces al día y durar horas. La mayoría se queda en los baños o pasillos, confiando en la «regla de las dos paredes»: tener dos capas de ladrillo u hormigón entre uno mismo y la calle. Pero con Rusia desarrollando drones cada vez más potentes y metralla más letal, esta regla ya no ofrece mucha seguridad.

Una solución son las habitaciones seguras dentro de los departamentos. Pueden parecer armarios o despensas, pero están reforzadas con barras de acero y hormigón, tienen puertas resistentes a explosiones e incluyen balizas de emergencia. No pueden soportar el impacto directo de un misil, pero pueden salvar vidas de los escombros o las ondas expansivas.

El primer complejo residencial del oeste de Ucrania con habitaciones seguras incorporadas, Lviv City, se encuentra en construcción, diseñado con la colaboración de los servicios de emergencia y siguiendo el modelo de la experiencia israelí con los mamads, habitaciones reforzadas comunes en los hogares israelíes.

Algunas empresas ucranianas han ido más allá. Resq Pods, por ejemplo, ha desarrollado cápsulas protectoras que pueden soportar una explosión de 40 kg de TNT, un incendio y una caída de dos pisos. Incluyen ventilación, señales de emergencia y suministros de comida y agua.

En resumen

Durante los últimos tres años y medio en Ucrania, lo que importa no es qué piso tiene vistas al Dniéper, sino la rapidez con la que se puede llegar a un refugio. No es cuánta luz ilumina una habitación, sino si la habitación puede resistir un ataque. Un «complejo prestigioso» en el centro de la ciudad ya no es sinónimo de seguridad. En cambio, la seguridad significa distancia de las infraestructuras críticas, acceso a un refugio real y fuentes de energía independientes.

¿Hay objetivos estratégicos cerca? ¿Vives en un piso alto? ¿Cuánto tiempo tardarás en llegar al sótano sin ascensor? ¿Es seguro el sótano, con una salida de emergencia y ventilación? ¿Cómo cargarás tu teléfono sin electricidad? ¿Funcionará desde el interior del refugio?

Los ucranianos siguen viviendo. Compran, venden y alquilan. Pero la pregunta «¿Es seguro este departamento?» es ahora una de las primeras que se plantean en cualquier conversación con un agente inmobiliario. En un país donde las sirenas son algo cotidiano, la vivienda ya no es solo un techo sobre la cabeza. Con demasiada frecuencia, es la línea que separa la vida de la muerte.